Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Продать жилплощадь, собственником которой является ребенок, не достигший 18-летия или на которой прописан несовершеннолетний, очень проблематично. Большинство покупателей отдают предпочтение «чистым» квартирам, и это не удивительно. Никто не хочет проблем, связанных с правами третьих лиц. Чтобы продать квартиру, обремененную несовершеннолетним владельцем, продавцу придется приложить немало усилий и побегать по множеству инстанций. Сделка не состоится, если орган опеки и попечительства не даст согласия на продажу квартиры (или ее части), в которой прописан (или которой владеет) несовершеннолетний. Всего несколько лет назад согласие органа опеки на сделку купли-продажи жилья была необходима в абсолютно всех случаях. На сегодняшний день, большинство ситуаций, касающихся прав ребенка, предоставлены «на откуп» родителям несовершеннолетнего.

Несовершеннолетний – собственник квартиры или ее части

Это именно тот случай, когда согласие на сделку от органа опеки и попечительства необходимо получить обязательно! Интересы ребенка представляются его законными представителями – родителями, попечителями или же опекунами. Приватизация жилья также является довольно-таки сложным моментом. Ребенок на законных основаниях имеет право собственности на часть квартиры, если при приватизации он был внесен в свидетельство. Более того, даже при отсутствии регистрации в данной квартире, но при условии постоянного проживания в ней, несовершеннолетний имеет такое же право.

Пакет документов, который необходимо предоставить в органах опеки и попечительства, довольно внушительный. При себе необходимо иметь:

  • документ, удостоверяющий личность (необходимо предоставить документы всех участников сделки);
  • документ, подтверждающий право собственности на жилплощадь;
  • выписку из технического паспорта (оформляется в БТИ);
  • выписку из домовой книги.

Принимая решение, органы опеки и попечительства руководствуются Законом (статьей 292 ГК, в частности). В этой статье разъясняется, что закон будет нарушен, если выписать ребенка из квартиры или продать квартиру несовершеннолетнего, не предоставив ему взамен новое жилье, соответствующее предыдущему. В новом помещении, представители ребенка обязаны выделить ему долю, соответствующую его доле в продаваемой квартире. То есть, чтобы осуществить сделку с недвижимостью, в которой принимает участие несовершеннолетний, необходимо предоставить ребенку условия жилья не хуже (лучше или такие же), чем были. Получается, чтобы получить положительное решение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, необходимо предоставить доказательства того, что интересы ребенка защищены.

Ребенок прописан в квартире

Если ребенок собственником квартиры не является, а просто прописан в ней, то на продажу такой квартиры согласие органов опеки получать не обязательно. Согласие (в письменной форме) на совершение сделки необходимо получить у обоих родителей. Если же ребенок остался без попечения родителей, то обратиться в органы опеки и попечительства все же придется. В этом случае усыновители и опекуны обязаны предоставить доказательства того, что условия проживания несовершеннолетнего не ухудшаться.

Как ни странно, основной проблемой при продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, является получение письменного согласия обоих родителей. Как правило, именно взрослые люди не могут договориться и прийти к компромиссу в этом сложном вопросе. Много проблем возникает и тогда, когда родители не лишены родительский прав, но их местонахождение неизвестно. Чтобы решить эту проблему, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства. Представители органа опеки и попечительства оценят условия проживания ребенка и официально установят факт отсутствия родителей. Этот процесс довольно длительный, будьте к этому готовы.

Еще одной проблемой при продаже квартиры, в которой прописан ребенок, является то, что выписать несовершеннолетнего «в никуда» никто не позволит. Поэтому в первую очередь позаботьтесь о том, чтобы предоставить ребенку регистрацию в квартире, полностью соответствующей тем условиям, в которых проживание ребенка допустимо.

Если Вы все-таки решились на сделку, которая затрагивает права несовершеннолетних граждан, не поленитесь и не пожалейте средств на консультации с профессиональными юристами и риэлторами, которые специализируются на вопросах проведения таких сделок. Этим Вы обезопасите себя, сведете затраты времени к минимуму и исключите мошенничество.